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来海口,购房联盟教您如何选好房

来源: 编辑: 发布日期:2016-12-16 14:58:54

海口是海南省的省会,是海南交通、医疗、生活、服务最发达的城市,不适宜旅游但适于居住。

海口市北纬20°1',东经110°19'位于北纬23.5°的南边,属于南北回归线内的热带地区,虽然属于热带地区,但不是四季如夏,还是有季节的变化。海口在海南岛的最北端,是距离大陆最近的地点,不管是坐飞机还是铁路轮渡或是汽车轮渡回到大陆都是最方便的地方。

再有一点,没有在海南生活过的人不会知道,海口和三亚完全不一样,三亚到处被骗或被宰,主要是三亚是旅游城市,大多一锤子买卖,不求回头客,宰你没商量;而海口大多是本地人或是候鸟,缺斤少两,人家会找你的,而且海口的本地妇女生性勤劳纯朴,几乎所有的苦活、累活都由妇女承担,买东西时,你尽管放心,即使街边的老妇使用残破的小秤,也不会少给你。

谈到买房,我们就要考虑到很多因素:

第一组因素:地段、价格、楼盘。结论:能够承受价格段内的好地段好楼盘。

地产大亨潘石屹曾经说过,买房第一是地段,第二是地段,第三还是地段。其实他说的是投资的理念,对于买房者有其道理但也有局限性,因为好的地段是好,但价格也高啊。在想买房的第一阶段首先是确定好自己能够承受的价位,为什么说是能够承受的价位哪?因为自己的理想价位往往与实际有较大的差距,随着四处寻访,看中楼盘的价位也在随之变高,最后往往是忍痛割爱,出手上位,也就是能够承受的价位段的顶端。

有关海口市哪些是好地段,首先说海口有四个区分别是秀英区、龙华区、美兰区、琼山区,但这四个区是按照自西向东方向竖着切割的,与好地段不搭界,好地段是按照南北方向说的,因为海口是北边面向大海,面向大陆,越往南越荒凉,所以四个区的说法可以忽略。

自从海口市政府提出“中强、西拓、东优、南控”发展思路后,一时间,在海口哪个地方买房最理想成为时下购房者最热门的谈资。于是,北海甸、西海岸、东海岸、金贸房地产版块等纷纷出炉。其实海口各个地段都是好中有差,差中有好,不能一语概括。

好地段一:海口核心滨水区。此前称“海口外滩”。经专家研讨论证最后确定为“海口核心滨水区”。它位于海口主城区的滨海地区,东起新埠桥,西至秀英港,包括海甸岛、新埠岛的部分地区,长堤路、滨海大道以北至填海区的海岸线地带,其中海口湾是其中心地带,海口湾紧邻国贸、世贸中心商业区,内有万绿园公园,旧的展览中心,这一地段也包括世纪公园,海口外滩中心等新开发的地区,但是老海口湾基本开发完毕,包括海甸岛的滨海地带已经被各色商业楼盘占据,新楼盘价高量少。这一地区相当于上海的外滩。

好地段二:北到滨海大道,西到丘海大道,南到南海大道,东到白龙南路围起的长方块,东西大约8公里,南北大约4公里。这是城市中心区域,交通、商业、生活最为方便的地区,距离西海岸游览区并不远,不在海边,不太潮湿,商品房的开发已经多年,高楼林立,但开发的普及率参差不齐,比如红城湖地区还欠发达,由于区域广大,必有一款适合你的新楼盘。但是丘海大道由于秀英港的大型载重汽车日夜轰鸣,噪音巨大,应该选择楼盘时予以避让。这一区域相当于北京的三环以里。

好地段三:西海岸,拥有海口最漂亮的海岸线和沙滩浴场,是海口唯一拿的出手的热带海岸休闲旅游区。但是作为住宅房产不能再向西了,到海口新的展览中心为止,距离海边的2公里内的区域内。因为从新的展览中心再往西已经人烟稀少了,超过海边2公里的南部地区是农村,还没有开发,有些楼盘声称西海岸低价楼盘,其实已经过了海口火车站,太偏西了,快接近所谓的“老城”澄迈了。西海岸由于旅游地产云集,高档酒店相肩比邻,房价不但偏高,而且生活设施缺乏,冬季晚间根本不敢出门,街道除了车辆几乎没有行人。西海岸相当于北京的香山地区。

好地段四:海甸岛,因为海甸岛非常好界定,是个独立的区域,也是距离大陆最近的地点,解放军解放海南岛,首先登陆的就是海甸岛的白沙门公园。海甸岛通过世纪大桥、人民桥、和平桥与海口陆地相通,过了人民桥就是骑楼老城区,海甸岛给人以新城区的感觉,新房、新路、新公园,但是距离海岸较近,冬季有些潮湿和海风较大。但是上风上水相当于北京的海淀(同音)。

世纪大桥

万绿园风景

南渡江美景

其它地段:南渡江西岸到白龙南路这一地区也是新楼盘较多的地区,和市政府毗邻,街道商业区发展较快,距离机场比较近,价格适中。南边南海大道到椰海大道中间也有较多新楼盘可供参考,新埠岛地区商业楼盘开发已经开始起步,前景看好,但没有个5年光景不能成型。

关于楼盘,海口大的开发商成片开发的不多,好多小的开发商买块地,盖两座楼,就开卖,孤零零的楼盘几乎没有小区院落,卖完就改行了,这样的开发商没有责任感,后续遗留的问题没人解决。有的楼盘,远处望去,好像树丛林立,一看就不喜欢。

有的楼盘是拆迁房夹杂着商品房,在海南判断是否拆迁房很容易,因为海南当地人不管分到多么漂亮的新楼房,首先是将门窗用不锈钢隔栏封闭,不管是多少层,从一层一直封到楼顶。

至于楼盘的质量,因为我们不是专业人士不懂得内在质量的鉴定,包括小区的容积率在头脑中也没有具体的数值参考,其实看看楼房的外墙和窗户,以及拥挤程度就能略见一二,好的楼盘外墙面是有装饰砖的,或是讲究点儿装饰艺术性,窗户所用的塑钢也能分辨出好坏,是否双层玻璃很重要,为的是隔热和隔音。所以好的地段还要选择好的楼盘。

第二组因素:五证、产权、开发商、电梯。结论是一票否决。

因为我们手握辛苦挣来的钱,千里迢迢来到海南购房,最怕的不是价格高低,而是麻烦上身,没有那么多的时间和精力去博弈和冒险。

五证有疑问的Pass;

产权不是70年的Pass;还有的理论是70年,但是买地是在1994年,一直没动工,或是哩哩啦啦还没卖完,2013年你买,对不起只剩51年了,三亚威尼斯蓝湾就是这种情况。

开发商资质,上网查没有,或者怀疑的Pass;因为海口各种房源都有,有的是单位富裕的房产转为商业地产的,有的是产权不明确的。好在海口住宅与房地产信息网有非常全的内容,不管是开发商还是楼盘以至于到哪个房屋是否销签都可查到,而三亚的网站却不灵通。

没有电梯的Pass;电梯只要有就行,不必考虑是两户一梯还是八户两梯,都没有关系,因为海南入住率非常低,没有电梯拥挤的情况,如果没有电梯将来老了如何上楼啊。

第三组因素:各种细节,分别描述

方向、日照和通风:北京有句老话叫做“有钱不住东南房”,指的是四合院内的东房即坐东朝西的房子,夏天下午西晒,冬天喝西北风;南房即坐南朝北的房子,终年不见阳光,冬天也是面向西北风。在海口也大同小异。希望楼盘南北通透,冬天能够多见到阳光,热天能够有阴凉的屋子。

但是海南最大的问题不是防冷,而是防热。为什么新加坡的组屋一般都有向北的房子哪,三亚也类似新加坡,主要考虑防热,所以面向西面的房子的西晒是最可怕的,而面向北边的却是比较舒适的。但是海口却不太一样,海口冬天最低温度10度左右,室内温度16度,这种情况冬天可能会出现大约2次,每次持续时间1到2周,如果完全是朝北的房屋加上潮湿很厉害,确实不好受,如果全是南向玻璃门、大漂窗,从早太阳照到晚,会让你感觉太热了,也不舒服。所以海南提倡大阳台挡住炙热的阳光,而且最好不要封住南边的阳台,所以南向有些遮挡的房屋,也没有问题,一天之中有一半时间得到光照就可以,最主要的是要通风。

说到通风,一个最重要的因素是风向,海口一年四季都是东南风,以东风为主,平时也在3、4级,比较舒适,所以面向东南而又有北面通风的是最好的房子,东向的房子也没有关系,朝东的窗子,会让东风吹遍全屋各个角落。至于通透,是最好,小户型达不到直接通透,半通透也就是"L'型的通透也起作用,最忌讳的是完全不通透,会让你感觉透不过气来。

楼层:选择楼层时也是两难,低层便宜,高层贵,每层差价30-100元。还有一种说法高层有噪音和扬灰层的影响,通常说不买扬灰层的9到11层。但不同楼盘也不一样,只要选择楼房从下边数的2/3处最好。高层楼房现在的供水系统已经比较先进,很少有中间设置加压泵,如果有,一定要避开,当然地下室内的高压泵的噪音也是最好离得远点。

周边环境、交通和购物:有人说,购物不重要,一个星期采购一次就行了,实则错误。海南的生活饮食与内地有很大的不同,讲究的就是一个字“鲜”,当你吃过海南的鲜活海鲜,你就知道冰冻的海产品完全没有那种味道,同样是金鲳鱼,冰鲜的比冰冻的好吃得多。再有周边如果有小吃店、饭馆,我所说的不是那种高级饭店,吃个早点和夜宵也是海南生活的一种享受,所以购物方便也是应该考虑的因素之一。

所谓环境和交通,指的是周边的环境,海南由于历史沿革,有些重点楼盘所在的地区是重要地段但毗邻的街道脏乱差,或者是加工小作坊,或者是汽修一条街,无法忍受。有些地区说是有公交,往往是等上40分钟都不来车,非常不方便。海口近年开发和整修了好多条新的街道,市容大有改进,你出入在干净整洁的街道上,心情要好得多。再有如果楼盘在公园的附近,即使小区没有地方,每天可以到公园散步,也是蛮好的,因为海口的大多数小区由于面积较小,没有那么多的空间。

同时小区的设施涉及的东西很多都会考虑比如:

免费场所:有的小区设有免费游泳池、乒乓球室、儿童游乐园、老年健身器材等,但凡免费的很多都不长久,逐渐就会破损和衰败。

收费会所:具有规模会所的小区大多是高档小区,包括餐厅、茶馆、游泳池、健身房等。一般对外开放,业主收费有优待。

车库:具有地下车库而且电梯能够到达的是最好,海口的车位租金和临时收费都比较合理,有的一晚上才收5元。我们最希望的是人车分流,这样有小孩的家长就比较放心孩子的安全问题了。

水电气:海口的新楼盘大都是水电插卡买字,天然气到户,价格分别是水2.6元/吨,电0.85元/度,气2.6元/立方;燃气有的是查表后交款,也有的是具有传感器自动查表,要求有银行帐号自动付款。

宽带:海口据说有光纤入户,大多没有宽带入户,使用电信ADSL为多。

电梯:由于海口业主入住率低,不必担心梯少人多的问题。

绿化:大多数业主都非常喜欢小区内具有多多的热带植物,绿化好的小区是请的云南的园林公司专门设计施工,培育和保养,热带植物种类繁多,层次分明,赏心悦目,同时对小区具有升值作用。有的小区带有自己的湖泊或者水塘、水榭,但要注意最好远离水塘,原因是蚊子和牛蛙吼叫太可怕了。

物业:现在可以说国内的物业管理还是混沌世界,大多数的物业不是服务部门而是占山为王的山大王,虽然有些城市的部分小区成立了业主代表大会,后来由于没有制约和监督管理,完全变了味,您想官员那么高的素质没有监督,都深陷腐败泥潭,部分业代会也成了个人不交物业费的省钱捷径,目前物业管理靠的是良心经营,有良心的就多做点儿,大多是“混”或者是“拆东墙补西墙”。海口的情况由于业主不常驻,根本就没有什么业委会,最多也就是在论坛上发发牢骚,目前没有什么办法让他们提高服务,只能希望物业费不要太高。好在海口的物业费并不算太高,一般1块多钱,高档的也就2块多,少的几毛钱。当开发商还没有把房子卖完的时候,你会发现,物业管理,小区管理还是不错的,原因是开发商宁愿往里贴钱,也要给新的买主留个好印象,开发商一撤,状况立刻下滑,明确无疑。和内地比较起来,物业的雇工大多是海南妹还是非常纯朴的,干起活来不怕吃苦,不会偷懒,比起北京的要好多啦。

公摊:买房时还要关心房屋的公摊面积,有的楼房公摊率达到28%,100米的房子只剩下72平米室内面积,这是开发商在抢钱或者是变相提高房屋的售价,我们没有能力和开发商争吵如何计算,但是我们可以不买,有的房子140平米的房子才公摊20米,公摊率才14%,而且是1梯2户,当然小高层公摊的少,有介绍说,高层的分摊系数在0.18~0.26之间,多层的分摊系数在0.11~0.16之间,总之买房心中有杆秤,公摊多的我不碰。

潮湿:对于北方人来说,要对海口的潮湿有所心理准备,最严重的时候,冬天楼道、阳台地面都结成小水珠,床上的被褥湿漉漉的,靠近海边的房子比较厉害,城区的好一些,不过时间不会很长,也就是半个月的时间。而可采取的办法有几种,有的人买除湿机,但是有些奢华,因为好的除湿机并不便宜而且使用率又低,有的人买电热毯,睡觉前热一下被褥,使之不潮湿即可,此方法确实行之有效。本地人一般不选择靠近海边的房子,原因也就是在此。海南南北差异较大,海口阴冷潮湿的时候,三亚却阳光明媚,好像五指山、陵水一线成为南北气候的风水岭,经常是坐火车北边细雨淋淋,一过陵水南边晴空万里。

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